L’IMMOBILIARISTA DEL VINO: CHI E’ E COME OPERA
DANIELA GISTI UN PROFESSIONISTA DELLA COMPRAVENDITA DI CANTINE CI SPIEGA COME FUNZIONA IL MERCATO IMMOBILIARE DEL VINO E QUANDO CONVINE VENDERE
Daniela Gisti agenzia Building Heritage Forbes Global Properties
di Donatella Cinelli Colombini #winedestination
Daniela Gisti è un Agente Immobiliare e da 15 anni lavora con clienti esteri di alto profilo che desiderano comprare una prestigiosa “Casa in Toscana”. Di recente ha sviluppato la sua passione per il vino specializzandosi nella compravendita di aziende con vigneto e collaborando con il gruppo Forbes Global Properties tramite il suo partner italiano, l’agenzia Building Heritage di Firenze.
In questo ambito è responsabile del progetto “Wineries Italia” che la vede impegnata su tutto il territorio italiano.
Si tratta di due realtà formidabili che danno a Daniela Gisti un ottimo punto di osservazione: Forbes Global Properties ha 18.000 agenti e opera in 28 Paesi del mondo. Collabora con Building Heritage dal 2022 e lo scorso anno hanno gestito compravendite per 79 milioni di Euro in Italia. In questo momento hanno 300 immobili in portafoglio.
I VANTAGGI DI RIVOLGERSI A UN’AGENZIA IMMOBILIARE SPECIALIZZATA
Alla domanda <<perché un’impresa del vino dovrebbe affidarsi a una Agenzia Immobiliare invece di cercare un’acquirente direttamente>> la Gisti spiega che nessuno possiede gli stessi contatti di un’agenzia internazionale che ha data base aggiornati di clienti-investitori profilati in tutto il mondo. Per questo può accorciare i tempi e trovare chi è disposto a compare al prezzo migliore. C’è poi il vantaggio della discrezione. Non operando “in ambito locale” si riducono i rischi di ricadute negative sul brand, sul mercato del vino e persino quello della fuga dei dipendenti migliori.
QUANDO LE AZIENDE DEL VINO SI RIVOLGONO A UN’AGENZIA IMMOBILIARE DEL VINO
Le aziende con vigneto si rivolgono a un’agenzia immobiliare specializzata soprattutto quando vogliono vendere ma dobbiamo sfatare la diffusa convinzione che questa scelta nasca solo da motivi di bisogno. Soprattutto fra i titolari delle piccole imprese familiari c’è chi vuole cambiare vita oppure vuol cogliere il momento favorevole del mercato, o ancora ha problemi nella successione di azienda perché nessuno dei figli se ne vuole occupare. Per le grandi imprese invece la decisione di vendere è più legata a scelte strategiche. Le aziende del vino si rivolgono alle agenzie anche quando hanno bisogno di una valutazione oppure vogliono comprare altre proprietà.
CONSIGLI PRATICI A CHI PENSA DI VENDERE LA SUA AZIENDA CON VIGNETO
Vediamo ora i consigli pratici per chi comincia a chiedersi se sia il caso di disfarsi della propria azienda. Va premesso che quando viene meno la progettualità, quando mancano i capitali per gli investimenti e per sostenere il mercato dei propri vini è bene vendere senza tentennamenti. Questo perché aspettare il declino deprezza l’azienda rispetto a quando era attiva e ben reputata. Altro errore da evitare è sognare prezzi sopra mercato oppure rifiutare le prime offerte sperando in cifre più alte. In realtà avviene il contrario: più a lungo l’azienda rimane sul mercato meno riesce a spuntare.
COME ACCRESCERE IL VALORE DELLA PROPRIA AZIENDA
Ed ecco i consigli pratici per chi vuole ottenere il maggior prezzo dalla vendita della propria azienda con vigneto e cantina: mantenere aggiornata ed efficiente l’attività produttiva e soprattutto la cantina anche negli impianti e nella tecnologia produttiva. Curare l’aspetto esterno e interno. Investire in sostenibilità e riduzione dei costi di gestione. Valorizzare il brand e il carattere unico dell’impresa anche usando i social. Valorizzare il personale perché è importantissimo mostrarsi con uno staff aziendale fidelizzato e competente.
Ultimo ma importantissima cosa, la preparazione di una documentazione tecnica (immobili e terreni) e finanziaria completa e veridica. Non avere documenti comprovanti la regolarità degli edifici, degli impianti o ancor peggio delle scritture contabili …. può far scappare i compratori.
LE AZIENDE PIU’ RICHIESTE DAL MERCATO
Le aziende più richieste dal mercato appartengono a tre tipologie: le “cantine boutique”, le imprese del vino strutturate e le cantine con vocazione turistica.
Le boutique cono aziende con vigneto di 5-8 ettari con villa residenziale oppure agriturismo. Esse sono il sogno dei ricchi appassionati che desiderano produrre bottiglie con il proprio nome in etichetta. Queste persone sono generalmente attratte dal lifestyle italiano e dalla villa in campagna. Le cantine boutique sono richieste anche dai nuovi produttori che vogliono cambiare vita e diventare vignaioli biologici.
Le aziende del vino più grandi e strutturate, quelle con vigneti e la maggioranza degli immobili adibiti a impianti produttivi del vino, sono nel mirino di altre cantine più grandi e in espansione oppure di multinazionali interessate a cantine più piccole e prestigiose da comprare oppure con cui instaurare una partnership.
Tra gli investitori ci sono anche fondi di investimento e gruppi finanziari interessati a aziende grandi oppure a piccole realtà di grande prestigio.
Sono molto richieste anche le cantine turistiche con piccoli borghi e magari ricettività e ristorazione. I loro acquirenti sono grandi gruppi alberghieri e piccole catene che intendono sviluppare destination di turismo del vino.
COME SI CALCOLA IL VALORE MATERIALE E IMMATERIALE DI UN’AZIENDA DEL VINO
Il calcolo del valore di un’azienda del vino avviene con diversi approcci: quello immobiliare riguarda edifici, terreni, impianti e scorte di vino. Per queste valutazione è importante avere la conformità edilizia dei fabbricati e le autorizzazioni di impianti e attività.
Il metodo di valutazione finanziaria analizza attività, passività, fatturati, costi, bilanci per capire la capacità di reddito.
Spesso viene usato un sistema misto che unisce ai due sopra descritti il confronto con aziende simili. Per le grandi imprese si richiede una due diligence con analisi tecnico –finanziarie accurate.
Nella valutazione dell’azienda conta molto anche l’avviamento con l’esame di tutto quello che riguarda la commercializzazione del vino e la reputazione del brand compresi i punteggi della stampa specializzata.
CONSIGLI ALLE DONNE DEL VINO
L’intervista con Daniela Gisti si conclude con i consigli alle Donne del Vino a cui è dedicato il webinar sulla compra-vendita delle aziende con vigneto. 4 perle di saggezza: punta su ciò che rende unica la tua azienda cioè storia, valori, caratteristiche… mantieni alta la qualità del tuo vino e curane la commercializzazione partecipando a eventi, fiere, workshop … non isolarti ma partecipa ad associazioni come le Donne del Vino e sviluppa le relazioni. Infine, se deciderai di vedere, affidati ai professionisti e non ai dilettanti.